Ceny nowych mieszkań praktycznie stoją w miejscu

W czerwcu br. aż w 15 miastach wojewódzkich średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów praktycznie nie zmieniła się względem maja. W Warszawie wyniosła ponad 18 tys. zł, w
Gdańsku – 17,5 tys. zł, z kolei we Wrocławiu – blisko 15 tys. zł. O zaledwie 1% poszła w górę mdm. średnia cena mkw. w Krakowie i Łodzi, a o 2% wzrosła w Białymstoku. W tych trzech miastach zanotowano odpowiednio blisko 17 tys. zł, prawie 12 tys. zł i ponad 11 tys. zł. Obecnie największe szanse na tytuł najbardziej stabilnej cenowo metropolii w 2025 roku mają Warszawa i Katowice.

Jak wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w czerwcu br. aż w 15 miastach wojewódzkich (spośród 18) średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów praktycznie nie zmieniła się względem maja. W Warszawie wyniosła 18 097 zł, w Gdańsku – 17 538 zł, we Wrocławiu – 14 734 zł, w Poznaniu – 13 408 zł, w Szczecinie – 13 113 zł, w Katowicach – 12 881 zł, w Olsztynie – 12 023 zł, w Toruniu – 12 915 zł, w Lublinie – 11 513 zł, w Rzeszowie – 11 163 zł, w Kielcach – 10 887 zł, w Bydgoszczy – 10 863 zł, w Zielonej Górze – 10 748 zł, w Opolu – 9 447 zł, a w Gorzowie Wielkopolskim – 8 409 zł. O 1% poszła w górę miesiąc do miesiąca średnia cena metra kwadratowego w Krakowie – do 16 776 zł, a także w Łodzi – do 11 594 zł. Z kolei o 2% wzrosła w Białymstoku – do 11 424 zł.

– W ciągu ostatnich sześciu miesięcy niemal we wszystkich największych miastach zdarzały się wzloty. Dzieje się tak nie tylko wtedy, gdy deweloperzy podnoszą ceny mieszkań. Ten sam efekt może przynieść pojawienie się na rynku droższych lokali, wyprzedaż najtańszych nieruchomości albo kombinacja obydwu czynników. W czerwcu z taką sytuacją mieliśmy do czynienia właśnie w Białymstoku, Łodzi i Krakowie. Dla przykładu, w tym pierwszym mieście pojawiła się w czerwcu pula nowych mieszkań, których średnia cena metra kwadratowego wyniosła blisko 13,8 tys. zł za metr kwadratowy. To sporo jak na ten rynek. W dodatku kupujący wybierali częściej lokale z dolnej półki cenowej – średnio po ok. 10 tys. zł za metr – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie powyżej 18 tys. zł nie powinna nikogo zaskakiwać. – Stolica od lat przyciąga osoby o wysokich dochodach, a to, w połączeniu z niskim bezrobociem, ograniczoną dostępnością atrakcyjnych działek i napływem kapitału – także z innych krajów – naturalnie winduje ceny. Z kolei Katowice to dziś bardzo ciekawy przykład. Wielu inwestorów przeniosło tam swoje zainteresowanie z Krakowa. Deweloperzy oferują tu coraz więcej mieszkań o wysokim standardzie, które przyciągają kupujących spoza regionu – komentuje Mateusz Kaczorowski, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Natomiast Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego z portalu Otodom, zwraca uwagę na miasta z rozwiniętym rynkiem pracy, czyli np. Warszawę i Gdańsk. W nich mieszkańcy mają wyższe dochody, więc mogą pozwolić sobie na droższe nieruchomości. – To wpływa na poziom cen. Również atrakcyjne
lokalizacje i z dobrą jakością życia przyciągają inwestorów i mieszkańców, co sprawia, że trzeba więcej płacić. Ponadto wiele mieszkań jest kupowanych pod wynajem turystyczny, co sztucznie zwiększa popyt i ceny. Z takimi sytuacjami mamy do czynienia m.in. w Krakowie i Gdańsku – dodaje ekspert.

Są też takie miasta, jak Gorzów Wielkopolski, Kielce i Szczecin, w których w tym roku średnia cena metra kwadratowego zatrzymała się lub nawet spadła, np. w Szczecinie – aż do poziomu z lipca ubiegłego roku. Porównując średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań z czerwca tego roku i analogicznego okresu roku ubiegłego, warto zwrócić uwagę na olbrzymie różnice między poszczególnymi miastami. Według BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl, w Zielonej Górze mieszkania oferowane przez deweloperów w czerwcu były średnio aż o 38% droższe niż przed rokiem (ostatnio – 10 748 zł, rok wcześniej – 7 790 zł). W Opolu średnia cena wzrosła rdr. o 22% (czerwiec br. – 9 447 zł, czerwiec ub.r. – 7 722 zł), w Gorzowie Wielkopolskim – o 16% (odpowiednio – 8 409 zł i 7 253 zł) i w Toruniu – również o 16% (12 915 zł i 11 172 zł).

– W tych miastach tempo wzrostu cen ofertowych w ciągu roku może wręcz szokować. W tym okresie w Zielonej Górze zniknęły z rynku nowe mieszkania w cenie do 8 tys. zł za metr kwadratowy, a pojawiły się z ceną przekraczającą pułap 9 tys. zł. Przy tym rok temu w ofercie deweloperów nie było ani jednego takiego
mieszkania. A obecnie 267 lokali kosztuje co najmniej 9 tys. zł, a 63 mają cenę ponad 12 tys. zł za metr kwadratowy – podaje Marek Wielgo.

Na drugim biegunie są Rzeszów i Lublin, gdzie średnia cena metra kwadratowego spadła przez rok o 1%, a w Kielcach wróciła do zeszłorocznego poziomu. W grupie siedmiu największych rynków mieszkaniowych w Polsce wyróżnia się Gdańsk, w którym nowe mieszkania podrożały w przeliczeniu na metr kwadratowy średnio aż o 14%. Pamiętajmy jednak, że w tym przypadku mamy do czynienia ze specyficzną metropolią. Ze względu na jej atrakcyjność turystyczną powstaje tu wiele drogich mieszkań w projektach ulokowanych m.in. w pobliżu Zatoki Gdańskiej. Dla przykładu, w lutym i maju na rynek trafiła duża pula takich lokali.

– Warto zwrócić również uwagę na fakt, że we Wrocławiu jeszcze w styczniu różnica rdr. wynosiła 12%, a w kolejnych miesiącach stopniała do 5%. Po sześciu miesiącach największe szanse na tytuł najbardziej stabilnej cenowo metropolii w 2025 r. mają Warszawa i Katowice. Zmiana średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w okresie 12 miesięcy wynosiła tam w czerwcu tylko 2%. Z kolei w Krakowie, Łodzi i Poznaniu było to 3% – informuje Marek Wielgo.

Z koli jak podkreśla Marcin Krasoń, ceny poszczególnych mieszkań nie muszą się zmieniać, by zmieniała się średnia cena. Gdy do oferty trafia dużo drogich mieszkań – średnia cena wzrośnie, tak samo gdy z oferty zniknie dużo tanich. Obserwowaliśmy to przy wybuchu wojny w Ukrainie. Na rynku najmu bardzo szybko zniknęło wiele tańszych lokali, co wywindowało średnie ceny w górę – w niektórych miastach nawet o ponad 30% w kilka miesięcy.

– Rynek nadal będzie napędzany głównie przez segment popularny. To właśnie zwykły Kowalski ze swoją zdolnością kredytową wyznacza dziś tempo sprzedaży. Jeśli stopy procentowe zostaną obniżone, w tym segmencie można spodziewać się jeszcze większego ożywienia. Nie brakuje jednak osób, które zarabiają znacznie więcej i szukają mieszkań z wyższej półki. Dla nich deweloperzy przygotowują drogie, prestiżowe inwestycje – podsumowuje Mateusz Kaczorowski.

Źródło: MondayNews