Wojewoda mazowiecki częściowo zakwestionował plan miejscowy dla Ostrowi Mazowieckiej, który rada miasta przyjęła 29 kwietnia 2026 roku. Uchwała przeszła jednogłośnie - za było 21 radnych. Kilka tygodni później nadzór wojewody dopatrzył się jednak naruszeń prawnych w części zapisów. Nie chodzi o unieważnienie całego planu, lecz o konkretne ustalenia dotyczące m.in. linii zabudowy, wysokości budynków i jednego z terenów usług publicznych.
Sprawa dotyczy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta Ostrów Mazowiecka, Etap trzeci - Obszar C. To dokument ważny dla mieszkańców, właścicieli nieruchomości i inwestorów, bo określa, co można budować na danym obszarze, jakie funkcje mogą mieć poszczególne tereny, gdzie przewidziano drogi, jaką wysokość mogą mieć budynki i jakie zasady obowiązują przy nowych inwestycjach.
Projekt przygotowany na sesję obejmował teren położony we wschodniej części miasta, o powierzchni około 1,8 km kw. Miał określić zasady zagospodarowania tej części Ostrowi Mazowieckiej i dostosować je do dokumentów planistycznych oraz obowiązujących przepisów. W projekcie opisano również wpływ planu na ład przestrzenny, infrastrukturę techniczną i finanse publiczne.
Po przyjęciu przez radę uchwała została przekazana do kontroli wojewody. Rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody mazowieckiego Mariusza Frankowskiego wydano 3 czerwca 2026 roku, a 5 czerwca opublikowano je w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego. Wojewoda stwierdził nieważność uchwały tylko w określonym zakresie. To ważne, bo plan nie został uchylony w całości. Zakwestionowane zostały wybrane fragmenty, które - według organu nadzoru - naruszały prawo.
Jednym z problemów był zapis dotyczący linii zabudowy. W planie wskazano, że dokument określa zarówno linie nieprzekraczalne, jak i obowiązujące. Wojewoda zakwestionował fragment dotyczący linii obowiązujących, ponieważ na rysunku planu nie zostały one wyznaczone.
Dla osób, które na co dzień nie zajmują się planowaniem przestrzennym, może brzmieć to technicznie. W praktyce chodzi jednak o bardzo konkretną sprawę. Linia nieprzekraczalna pokazuje granicę, której budynek nie może przekroczyć. Linia obowiązująca wskazuje miejsce, w którym zabudowa ma zostać ustawiona. Jeżeli plan posługuje się takim pojęciem, mieszkańcy, projektanci i urzędnicy muszą widzieć na mapie, gdzie taka linia przebiega.
Najdalej idący zarzut dotyczy terenu oznaczonego symbolem U1-1. W planie przewidziano tam usługi publiczne i możliwość realizacji budynków usług publicznych z niezbędnymi urządzeniami towarzyszącymi. Określono też parametry zabudowy, w tym maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy, intensywność zabudowy i wysokość budynków.
Według wojewody problem polegał na tym, że na rysunku planu dla tego terenu w ogóle nie wyznaczono nieprzekraczalnych linii zabudowy. Tekst planu dopuszczał zabudowę i odsyłał do rysunku, ale mapa nie pokazywała jednego z kluczowych elementów potrzebnych do ustalenia, gdzie budynki mogą zostać usytuowane.
- Przy podejmowaniu przedmiotowej uchwały doszło do powstania ewidentnej sprzeczności pomiędzy zapisami części tekstowej a częścią graficzną planu miejscowego - wskazano w rozstrzygnięciu nadzorczym wojewody.
Wojewoda uznał, że taki brak może powodować istotne problemy przy stosowaniu planu. Plan miejscowy składa się z tekstu i mapy. Obie części muszą być ze sobą spójne. Jeżeli tekst dopuszcza zabudowę, a mapa nie pokazuje wymaganych linii, pojawia się ryzyko dowolnej interpretacji. To może utrudniać późniejsze działania inwestorów, projektantów i urzędników rozpatrujących sprawy budowlane. Właśnie dlatego organ nadzoru stwierdził nieważność części tekstowej i graficznej uchwały w odniesieniu do całego terenu U1-1.
Kolejna grupa zakwestionowanych zapisów dotyczyła określenia "od poziomu terenu". Takie sformułowanie pojawiało się przy maksymalnej wysokości budynków w wielu miejscach planu. Dotyczyło różnych rodzajów zabudowy, m.in. budynków mieszkalnych, mieszkalno-usługowych, jednorodzinnych, usługowych, garażowych, gospodarczych, magazynowych oraz obiektów infrastruktury technicznej.
Wojewoda uznał, że rada miasta nie powinna w planie miejscowym regulować sposobu mierzenia wysokości budynków, jeśli wynika to z przepisów techniczno-budowlanych. Plan może ustalać maksymalną wysokość zabudowy, ale nie powinien powtarzać ani modyfikować kwestii, które są już uregulowane w innych przepisach.
Organ nadzoru podkreślił również, że nie oceniał, czy sam plan jest potrzebny albo korzystny dla miasta. Kontrola wojewody dotyczyła wyłącznie legalności uchwały.
- Kontrola organu nadzoru w tym przedmiocie nie dotyczy celowości czy słuszności dokonywanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rozstrzygnięć, lecz ogranicza się jedynie do badania zgodności z prawem podejmowanych uchwał - wskazano w rozstrzygnięciu.
W dokumencie odniesiono się także do materiałów przekazanych radnym. Wojewoda przywołał wyjaśnienia burmistrza, że projekt planu wraz z załącznikami, w tym z rozstrzygnięciem uwag zgłoszonych w procedurze planistycznej, był przedmiotem analizy komisji rady przed sesją. Radni mieli otrzymać komplet materiałów, który pozwalał im zapoznać się z projektem i uwagami.
To oznacza, że rozstrzygnięcie nie opiera się na zarzucie braku dokumentów dla radnych. Kluczowe były błędy w samych zapisach planu oraz w powiązaniu części tekstowej z rysunkiem.
Istotne jest też to, że rozwiązania zakwestionowane później przez wojewodę znajdowały się już w projekcie przygotowanym na sesję. Chodzi m.in. o zapis dotyczący nieprzekraczalnych i obowiązujących linii zabudowy oraz sformułowanie "od poziomu terenu" przy wysokości budynków. Te elementy zostały następnie przeniesione do przyjętej uchwały.
Plan dla obszaru C obejmuje szeroki zakres spraw. W uchwale wskazano m.in. tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednorodzinnej, mieszkaniowo-usługowej, usług publicznych, usług, ciepłowni, lasów, ogródków działkowych, zieleni urządzonej, parkingów oraz dróg. Dokument reguluje też zasady ochrony środowiska, zabytków, komunikacji, infrastruktury technicznej i miejsc parkingowych.
W części dotyczącej infrastruktury przewidziano m.in. budowę dróg publicznych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, telekomunikacyjnych i teletechnicznych. Realizacja tych zadań ma być prowadzona sukcesywnie, w miarę możliwości finansowych miasta.
Skutki prawne rozstrzygnięcia są konkretne. Wykonanie uchwały w zakwestionowanym zakresie zostało wstrzymane z dniem doręczenia rozstrzygnięcia. Miasto może zaskarżyć rozstrzygnięcie wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Ma na to 30 dni od doręczenia dokumentu.
Sprawa jest istotna nie tylko z punktu widzenia planowania przestrzennego, ale też lokalnej polityki. Plan został przyjęty jednogłośnie przez całą radę, a mimo to wojewoda częściowo go zakwestionował. Najważniejsze zastrzeżenia dotyczą spójności tekstu z mapą planu, braku linii zabudowy dla terenu U1-1 oraz zapisów odnoszących się do wysokości budynków.
💬 Komentarze (0)